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Mobile Shopper setzen den Immobilien-Tycoons zu

12.11.2019

Der rasante Vormarsch des Onlinehandels mit Gebrauchsgütern stellt die Retail-Immobilien-Branche und ihre Investoren vor eine elementare Herausforderung. Das alte Einzelhändlerdogma, wonach die drei wichtigsten Umsatzerfolgsfaktoren „Standort“, „Standort“ und „Standort“ heißen, wird durch den Siegeszug des Internethandels mit seinen virtuellen Shopping Malls stark relativiert. Mobile clicks avancieren zum potentiellen Sprengsatz für immobile bricks.

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Die Bedrohung, die von eCommerce in Richtung Retail Immobilien-Investoren ausgeht, ist kaufmännisch handfest nachvollziehbar. Wenn sich im Mode-, Sportartikel-, Heimelektronik- und Möbelhandel die Umsätze rasant vom stationären in den ladenlosen Fernhandel verlagern, drückt diese Entwicklung zwangsläufig die Mieten, die  Filialisten an Zentrenbetreiber und innerstädtische Einkaufsgalerien zu zahlen bereit und in der Lage sind.

Schon immer gab es den Versandhandel und den ambulanten Handel als Alternative zum stationären Handel. Aber die Entfaltung der digitalen Technologien mit dem Mobile Smartphone als Allzweck-Tool der Web-Kommunikation eröffnete den Shoppern rund um den Globus eine neue Dimension des Einkaufskomforts. Das Smart Phone als mobiler Minicomputer generiert den Smart Shopper, verleiht ihm eine Mobilität, die seiner Shopping Journey neue Routen  eröffnet. Dankbar nimmt das analog-biologische Hirn die Anregungen des digitalen Rechnergehirns auf, macht den Shopper nicht nur mobiler, sondern auch  preisbewusster, wählerischer, illoyaler. Und leider auch manipulierbarer.

Bleiben wir kurz beim Stichwort „wählerisch“: eRetailing bedient in besonderer Weise das Verbraucherbedürfnis nach Individualisierung. Eine jüngst veröffentlichte Nielsen Studie, die sich auf die Befragung von US-Konsumenten stützte, ergab, dass 43% von ihnen bereit sind, über eine Internet-Apotheke personalisierte Arzneimittel zu beziehen, die ihnen von der künstlichen Intelligenz eines virtuellen Arztes aufgrund einer über das Web vorgenommenen Ferndiagnose „verschrieben“ wurden. Auf ähnliche Weise landen personalisierte Ernährungstipps und Finanzempfehlungen am Handy-Display der US-Digital Shopper, von denen mittlerweile 58% dazu tendieren, via Mobile Wallet ihre Einkäufe zu bezahlen.

Mobilitätsvorsprung der Händler gegenüber der Immobilienbranche

Der Handel ist genetisch auf Wandel programmiert, verfügt also im Grunde über brauchbare Voraussetzungen, die es ihm erlauben, sein Angebot den digital mobilisierten Kundenwünschen anzupassen. Eigenmarken und Store Brands leisten wertvolle Beiträge zum Vertrauensaufbau, tragen dazu bei, dass Influencer und Google Maps sich nicht als Einflüsterer und hidden navigators in Shopper-Hirnen einnisten und diese in Richtung Mitbewerber fernsteuern. Händler-Flexibilität in der Abwehrschlacht gegen Online-Konkurrenz manifestiert sich in der Vielzahl an Multichannel-Modellen. Click and Collect und e-Bike Last Mile Logistik zählen ebenso dazu wie 3 D-Drucker und Delivery on Demand, ausgelöst vom KI-Kühlschrank im Smart Home. Amazons Einstieg bei Whole Foods und der ambitionierte Ausbau des Online-Geschäfts, den die Rewe in Deutschland und in Österreich betreibt (in Köln zeichnet Vorstandsmitglied Jan Kunath dafür verantwortlich), liefern Beweise dafür, dass Web- und Ladenhandel sich immer mehr verschränken. Eine starke Bastion der Spar Österreich gegen den Internethandel bilden die SES Einkaufszentren der Gruppe. „Wir betrachten das Geschäft aus der Einzelhändler-Perspektive. Wir verkörpern als Spar den sprichwörtlichen “Spirit of Retailing”, sagte SES-Chef Marcus Wild im Interview mit dem Handelsimmobilien-Fachmedium Across. Die SES-Zentren, jedes lokal gebrandet, setzen auf die Magnetwirkung der Interspar-Märkte, einen Mix aus starken internationalen und nationalen Marktführern in den Gebrauchsgüter-Kategorien, daneben auf hohe Aufenthaltsqualität und eine leistungsfähige Vollgastronomie.

Signa: Von Immobilien über Warenhäuser zum Onlinehandel

Während die Drexel-Truppe als klassischer Retailer sich mit Hilfe der Zentren als Player in der Handelsimmobilien-Branche etablierte, ging René Benko mit seiner Signa Gruppe den umgekehrten Weg: Er startete vor 20 Jahren als Immobilien-Investor und stampfte in den letzen Jahren durch Groß-Akquisitionen ein Einzelhandelsimperium aus dem Boden. Der Jahresumsatz der Sparte Signa Retail liegt derzeit bei 7,2 Milliarden Euro. Signa agiert als Einzelhandels-Startup im stationären und im Online-Bereich. Denn neben den 243 Häusern der  Warenhauskette Galeria Karstadt Kaufhof in  Deutschland, den drei Luxuskaufhäusern KaDeWe, Alsterhaus, Oberpollinger in Berlin, Hamburg und München und den 42 Kika/Leiner Möbelhäusern in Österreich betreibt Signa Retail auch rund 100 Webshops. Als Internet-Händler ist Signa auf Sportartikel fokussiert, die Firma Signa Sports United betreibt nicht weniger als 80 Webshops in 17 Ländern. Ein Schwerpunkt liegt im Fernen Osten, wo Signa kürzlich ein Joint Venture mit einem führenden eCommerce-Sporthändler einging. Mit der virtuellen Fashion Mall My Best Brands matcht sich Signa im digitalen Mode Business mit Zalando, Amazon Prime sowie den Online-Ablegern von H&M und anderen Verticals.

Das rasant gewachsene Firmenimperium des René Benko zieht somit alle Register des  Zusammenspiels zwischen kurz- und langfristigem Immobilien-Investment, stationärem Einzelhandel und Online Handel. Ein riesiger Bauchladen, der beträchtliches Synergie-Potential (Stichwort: Gemischte Nutzung der Häuser für stationären Verkauf und Lagerlogistik im Online Bereich) birgt, zugleich aber eine hohe Komplexität aufweist. Dieter Berninghaus, Chairman von Signa Retail und Stephan Fanderl, Chef von Galeria Karstadt Kaufhof stehen weiterhin vor gewaltigen Managementaufgaben. Die Sanierung der zweitgrößten Warenhauskette Europas ist nach Meinung von Handelsexperten noch nicht in trockenen Tüchern. Auch Kika/Leiner hat noch Altlasten abzutragen, die aktuelle TV-Werbung ist im Vergleich zu jener von Ikea und XXX Lutz von vorgestern. 

Auf der Signa-Wunschliste stehen die Globus Warenhäuser in der Schweiz, die dem noch-Eigentümer Migros wenig Freude bereiten.

Signa Retail ist global stark vernetzt und damit abhängig von der unternehmerischen Performance von Partnern wie La Rinascente. Das italienische Traditions-Warenhaus hält eine knappe Aktienmehrheit an der KaDeWe-Gruppe und gehört seit 2011 der thailändischen Central Group (Familie Chirathivat). Durch die hohe Promi-Dichte im Kreis der Signa-Gesellschafter und des Beirats erfreut sich das Benko-Imperium eines starken und überwiegend wohlwollenden Medieninteresses. Ob dieser Image-Rückenwind auch die Mobile Shopper in den Highstreets beeindruckt und den Immobilien Tycoon René B. zum Offline- und Online-Retail Tycoon aufsteigen lässt, bleibt indes fraglich. 

Autor: 
Dkfm. Dr. Hanspeter Madlberger
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